Die Vonovia-Aktie kennt seit Monaten nur noch eine Richtung, und zwar bergab. Inzwischen notiert der Kurs des deutschen Immobilienkonzerns nur noch rund 16% über dem Allzeittief bei 15,20 €. Werden Vonovia-Aktionäre bald einen neuen historischen Tiefststand erleben oder besteht noch Hoffnung, dass der DAX-Titel vorher nach oben dreht?

Das belastet den Kurs

Bevor ich mich an einer Antwort auf diese Frage versuche, zuerst noch ein Blick auf die Faktoren, die den Kurs der Vonovia-Aktie seit geraumer Zeit so stark belasten. In erster Linie ist es die Zinsentwicklung, die dem Immobilienkonzern zu schaffen macht.

Die EZB hat gestern die Leitzinsen um 25 Basispunkte auf 2,50% erhöht. Dieser Schritt kam allerdings nicht überraschend, sondern wurde vom Markt bereits erwartet.

Trotzdem wirken sich höhere Zinsen gleich doppelt negativ auf die Vonovia-Aktie aus. Zum einen erhöhen sie die Kapitalkosten. Für Vonovia steht in diesem Jahr die Refinanzierung von rund 1,6 Milliarden € an. Dieses Volumen an sich stellt selbstverständlich kein Problem für den Immobilienkonzern dar, aber Vonovia wird für die neuen Kredite etwas höhere Zinsen bezahlen müssen.

Zum anderen wirken sich höheren Zinsen negativ auf den Wert des gesamten Immobilienportfolios aus. Die Immobilien werden stärker abdiskontiert, was zu einem geringeren Substanzwert der Vonovia-Aktie führt.

Problematisch ist das vor allem deshalb, weil Vonovia derzeit in einer Phase der Portfoliobereinigung steht. Der Immobilienkonzern trennt sich von Immobilienpaketen, die er nicht zu seinem Kerngeschäft zählt. Kaufinteressenten, die diese Transaktionen ihrerseits finanzieren müssen, werden demnach einen Kaufpreisabschlag bei ihren Geboten vornehmen.

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Und das noch zusätzlich

Ein weiterer Belastungsfaktor für die Vonovia-Aktie ist gegenwärtig die politische Unsicherheit. Mit knapp 140.000 Wohnungen liegt ein bedeutender Teil des Wohnungsbestandes des Konzerns in Berlin.

In der Hauptstand wird in wenigen Tagen ein neues Stadtparlament gewählt. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten sind ein großes Thema im Wahlkampf. Vor allem linke Parteien machen sich für schärfere Mietregulierungen in Berlin stark, was die Sorge vor sinkenden Mieteinnahmen bei Vonovia schürt.

Operativ läuft es

Trotz des starken Kursverfalls der Vonovia-Aktie läuft das operative Vermietungsgeschäft sehr stabil. Die Auslastung der Wohnungen lag zuletzt bei knapp 98% und das organische Mietwachstum dank der hohen Wohnraumnachfrage bei etwa 3,5%.

Im ersten Halbjahr stieg das bereinigte EBITDA um 3,5% im Jahresvergleich auf 1,27 Milliarden €. Für das Gesamtjahr hat das Vonovia-Management die Prognose zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden € bestätigt.

Ausführliche Chartanalyse

Eine ausführliche Chartanalyse der Vonovia-Aktie findet ihr bei meinem Kollegen Philipp Nyhoegen.

Die entscheidende Kennzahl

Die für die Bewertung der Vonovia-Aktie entscheidende Kennzahl ist der sogenannte „EPRA-NTA“. Die Abkürzung steht für „European Public Real Estate Association“ und „Net Tangible Assets“. Sie gibt den Nettovermögenswert des Immobilienbestandes an, also den Gesamtwert der Wohnungen abzüglich der Schulden. Teilt man diesen Wert dann noch durch die Gesamtzahl der Vonovia-Aktien, erhält man einen Nettovermögenswert je Aktie.

Dieser EPRA-NTA je Aktie liegt gegenwärtig bei 46,22 €. Der Aktienkurs der Vonovia-Aktie notiert zum Zeitpunkt der Verfassung dieser Analyse bei 18,10 €. Das bedeutet, dass das Verhältnis von Aktienkurs zu EPRA-NTA bei nur 39,2% liegt. Im Klartext: Die Börse bewertet den Immobilienbestand von Vonovia derzeit bilanziell einem Abschlag von über 60%.

Hat die Börse noch alle Tassen im Schrank?

Der Papierform nach ist die Vonovia-Aktie damit extrem unterbewertet. Aber wie es eben an der Börse so ist, wird nicht die Vergangenheit, sondern die Zukunft bewertet.

Und die Börse scheint die Zukunft von Vonovia wie folgt zu sehen: Weitere Zinssteigerungen führen zu noch höheren Finanzierungskosten und stärkeren Wertkorrekturen des Immobilienbestandes. Hinzu kommt eine schwierigere Veräußerung von Immobilienpaketen, was die Liquidität negativ beeinträchtigt. Zusätzlich werden auch noch politisch-regulatorische Risiken in Deutschland durch eine Verschärfung der Vermietungsregeln eingepreist.

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Ich glaube, dass die Börse inzwischen sehr viel, ja zu viel Pessimismus in den Kurs der Vonovia-Aktie einpreist. Trotzdem rate ich Anlegern, die Wahl in Berlin noch abzuwarten. Bei einem starken Wahlergebnis der Linken dürfte der Aktienkurs des Immobilienriesen noch einmal unter Druck geraten.

Zudem könnten die Landtagswahlen in Berlin und Mecklenburg-Vorpommern bundespolitische Konsequenzen haben. Da die Vonovia-Aktie eine hochpolitische Aktie ist und bleibt, drängt sich in der aktuellen Risikosituation kein Einsteig auf. Vielleicht testet sie wirklich in Kürze ihr Allzeittief.

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