Japans Finanz- und Vollzugsbehörden haben die Aufsicht über den Einsatz von Krypto in Immobilientransaktionen verschärft und gewarnt, dass solche Geschäfte ein hohes Geldwäscherisiko bergen.

In einem gemeinsamen Ersuchen, das vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, der Financial Services Agency, der National Police Agency und dem Finanzministerium herausgegeben wurde, heißt es, Krypto-Assets könnten schnell über Grenzen hinweg transferiert werden – eine Eigenschaft, die sie nach Ansicht der Behörden anfällig für Missbrauch bei Immobilienzahlungen macht, die mit illegalen Aktivitäten in Verbindung stehen. 

Die Mitteilung wurde an Branchenverbände verteilt, darunter die Japan Cryptocurrency Business Association und mehrere nationale Immobilienverbände.

„Krypto‑Assets, die die Eigenschaft haben, sofort über nationale Grenzen hinweg transferiert zu werden, gelten als mit einem hohen Risiko verbunden, als Zahlungsmittel in Immobilientransaktionen zum Zweck der Geldwäsche verwendet zu werden“, erklärten die Behörden in dem Dokument.

Immobilienmakler sehen sich bankenähnlichen AML‑Prüfungen gegenüber

Unter der Richtlinie haben die Behörden Immobilienmakler angewiesen, bei jeder Transaktion mit Krypto eine Kunden‑Due‑Diligence anzuwenden und damit ihre Pflichten an die Anforderungen des japanischen Gesetzes zur Verhinderung der Übertragung krimineller Erlöse anzugleichen. 

Dasselbe Ersuchen verpflichtet Firmen, Verdachtsmeldungen bei den Aufsichtsbehörden einzureichen und die Polizei zu informieren, wenn potenzielle Straftaten erkannt werden, wodurch die Erwartungen an die Geldwäschebekämpfung, die typischerweise für Banken gelten, auf Immobilientransaktionen ausgedehnt werden.

Das rechtliche Risiko erstreckt sich auch auf Vermittler, die Krypto‑Konversionen abwickeln.

Die Behörden warnten, dass die Umwandlung digitaler Vermögenswerte in Fiat im Auftrag von Kunden unter den Begriff des „crypto asset exchange business“ fallen könnte, wie er im Payment Services Act definiert ist, was bedeuten würde, dass solche Aktivitäten einer formellen Registrierung bedürften.

Weiterhin haben die Behörden Handelsplattformen gebeten, Fälle zu überwachen, in denen Personen Erlöse aus Immobilienverkäufen in Krypto erhalten und anschließend größere Transfers vornehmen, die nicht zu ihrem finanziellen Profil zu passen scheinen.

Getrennte Meldepflichten wurden unter dem Devisen‑ und Außenwirtschaftsgesetz erneut bekräftigt. 

Die Behörden stellten fest, dass jede Person, die aus dem Ausland Krypto im Wert von mehr als 30 Millionen Yen (etwa 180.000 US‑Dollar) erhält, eine Zahlmeldung bei den Behörden einreichen muss.

Regulatorische Initiative fügt sich in Systemreform ein

Frühere Änderungen des japanischen Rechtsrahmens haben Krypto‑Assets unter denselben regulatorischen Schirm wie traditionelle Wertpapiere gestellt. 

Änderungen am Financial Instruments and Exchange Act klassifizieren digitale Assets nun als Finanzinstrumente und führten Regeln ein, die Insiderhandel verbieten und Emittenten zur jährlichen Offenlegung verpflichten. 

Die Sanktionen für den Betrieb unregistrierter Börsen wurden unter dem aktualisierten Gesetz ebenfalls verschärft.

Japan befürwortet Blockchain‑Einsatz

Die regulatorische Prüfung hat zugenommen, parallel zu Japans Bestreben, Blockchain in die Kerninfrastruktur des Finanzwesens zu integrieren. 

Im April begann die Japan Securities Clearing Corporation, ein Teil der Japan Exchange Group, Tests, ob japanische Staatsanleihen als digitale Sicherheiten auf Blockchain‑Systemen fungieren können. Dabei arbeitet sie mit Institutionen wie Mizuho Financial Group, Nomura Holdings und Digital Asset im Canton Network zusammen. 

Das vom Financial Services Agency im Rahmen seines FinTech PoC Hub ausgewählte Pilotprojekt prüft, ob Anleihen on‑chain bewegt werden können, ohne die rechtliche Anerkennung nach geltendem Recht zu verlieren.

Auf politischer Ebene sagte der Gouverneur der Bank of Japan, Kazuo Ueda, während der FIN/SUM 2026, dass Blockchain in die Implementierungsphase eingetreten sei, und dass Anwendungen in den Bereichen Abwicklung, Zahlungen und grenzüberschreitende Finanzdienstleistungen zunehmend aktiv würden. 

Er merkte an, dass Rahmenbedingungen der Zentralbank Vertrauen verankern müssten, während sich die digitale Infrastruktur ausweitet, und hob zugleich die Rolle von KI bei der Analyse von Blockchain‑Daten für AML und Compliance hervor.

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