Die Defama-Aktie (WKN: A13SUL) ist seit ihrem Allzeithoch Anfang 2022 über ein Jahr auf Talfahr gewesen und bewegt sich nun seit Mai seitwärts in einem Korridor von 21 bis 23 €. Ist das der Boden des Abwärtstrends?

Geschäftsmodell solide aufgebaut

Im Gegensatz zu vielen anderen Immobiliengesellschaften konzentriert das Berliner Unternehmen sich ausschließlich auf mittelgroße Einzelhandelsmärkte. Diese müssen eine günstige Lage aufweisen und nachhaltig gut vermietbar sein.

Die Mieter sind bekannte Einzelhandelsketten, wie beispielsweise Aldi oder Lidl. Die Ausfallwahrscheinlichkeit der Mieteinnahmen ist bei diesen großen Ketten sehr gering. Die Vermietungsrate liegt Firmenangaben nach bei 94%.

Defama kauft ausschließlich günstige Marktimmobilien, die durch langfristige Darlehen finanziert werden. Die Mieteinnahmen müssen für Zinsen und Tilgung des Darlehens ausreichen. In der jetzigen Phase der steigenden Zinsen sind die angebotenen Mietobjekte günstiger geworden.

Ein weiterer Vorteil von Defamas Geschäftsmodell ist die Bilanzierung nach HGB, was bedeutet, dass die Objekte zum Anschaffungspreis abzüglich den Abschreibungen bilanziert werden. Eine Bilanzierung nach internationalem IFRS-Standard bedeutet, dass der jeweilige Marktwert Bilanzierungsgrundlage ist. Somit enthält die Bilanz von Defama stille Reserven in beträchtlicher Höhe. Von den 63 Bestandsimmobilien sind aktuell 61 vermietet.

Halbjahreswerte solide ausgefallen

Für Anleger und Analysten ist die Entwicklung der Geschäftsberichte wichtig. So hat Defama laut dem jüngsten Halbjahresbericht seinen Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 9,5 Millionen € auf 11 Millionen € gesteigert. Die gestiegenen Mieteinnahmen beruhen überwiegend auf Mieterhöhungen, die Mietverträge enthalten eine Indexklausel.

Die Ertragslage hat sich analog zum Umsatz verhalten. Die entscheidende Kennzahl Funds from Operating (FFO) ist um 15% auf 4,6 Millionen € gestiegen. Unterm Strich verblieb ein Gewinnüberschuss von 1,8 Millionen €.

Die Geschäftsentwicklung insgesamt ist als sehr solide zu bezeichnen und liegt im Rahmen der Erwartungen.

Jahresziele bestätigt

Für das zweite Halbjahr rechnet der Defama-Vorstand mit einer leichten Steigerung der Kennzahlen. Hier fließen die beiden Neuerwerbungen in Nordhausen und Markoldendorf in die Ergebnisrechnung ein.

Die Immobiliengesellschaft erwartet eine FFO von 9,8 Millionen € sowie einen Jahresüberschuss von 4 Millionen €. Wenn es gut läuft und weitere Objekte erworben werden, kann der FFO auf 11 Millionen steigen. Aus meiner Sicht sind die erwarteten Jahreswerte gut zu schaffen.

Was ist von der Defama-Aktie zu erwarten?

Defama ist ein Nebenwert, daher gelten spezielle Regeln für die Kursentwicklung. Das zeigt sich unter anderem in dem geringen täglichen Handelsvolumen. Wer investiert ist, verkauft eher selten.

Ansonsten handelt es sich bei Defama um eine sehr solide Immobiliengesellschaft, die zudem sehr gut geführt wird. Die Mieteinnahmen sind gut vorhersehbar und sehr sicher. Somit sind auch die zukünftigen Dividendenerwartungen planbar, Die letzte Dividende von 0,54 € entspricht einer momentanen Rendite von rund 2,5%.

Meiner Meinung nach handelt es sich bei dem Titel der Immobiliengestellschaft um eine sogenannte „Butter- und Brot-Aktie“. Das bedeutet, dass sie stetig eine angemessene Rendite abliefert ohne großes Risiko. Mit stärkeren Kurssteigerungen ist außerdem eher nicht zu rechnen. Lediglich der Substanzwert sowie erfolgreiche Neuakquisitionen wirken sich kursmäßig positiv aus.

Die Einschätzung von SRC Research mit einem Kursziel von 34 € halte ich für zu optimistisch. Den Zielkurs der Baader Bank mit 27,60 € ist aus meiner Sicht fair und mittelfristig realistisch.

Mein Fazit: Die Aktie eignet sich hervorragend für konservative und sicherheitsorientierte Anleger.

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