Die Aktie der britischen Big Yellow Group notiert nahe Jahrestief und hat seit Jahresbeginn über 20 Prozent abgegeben. Bei einem Kurs von etwa 8 britischen Pfund oder knapp 9,50 Euro bietet sie inzwischen eine Dividendenrendite von fast 6 Prozent und wird rund 40 Prozent unter dem zuletzt ausgewiesenen Nettoinventarwert gehandelt.
Big Yellow ist einer der führenden britischen Anbieter von Self-Storage-Flächen und verfügt über ein umfangreiches Immobilienportfolio mit einem starken Schwerpunkt auf London.
Auslastung stabilisiert sich
Die Auslastung ist von 86 Prozent im Geschäftsjahr 2022 auf zuletzt 79,2 Prozent gefallen. Nach dem starken Nachfrageboom während der Pandemie führten ein wachsendes Angebot, ein schwächerer Immobilienmarkt und das Ende pandemiebedingter Sondereffekte zu einer Normalisierung.
Zuletzt hat sich die Auslastung jedoch stabilisiert. Gleichzeitig konnte Big Yellow die Umsätze auf vergleichbarer Fläche steigern, da höhere Mieten den Rückgang bei der Belegung mehr als ausgeglichen haben.
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London bleibt ein wichtiger Wettbewerbsvorteil
Rund 60 Prozent des Umsatzes stammen aus London. Dort wächst das Angebot an Self-Storage-Flächen mit etwa zwei bis drei Prozent pro Jahr langsamer als im gesamten britischen Markt.
Hohe Grundstückskosten und schwierige Genehmigungsverfahren begrenzen den Neubau und schützen damit etablierte Anbieter. Zudem besitzt der britische Markt langfristig weiteres Wachstumspotenzial. Während in den USA rund zehn Quadratfuß Self-Storage-Fläche pro Einwohner verfügbar sind, sind es in London weniger als zwei.
Solides Geschäftsmodell und konservative Bilanz
Big Yellow profitiert von Skaleneffekten bei Markenaufbau, Marketing, Mietsteuerung und Projektentwicklung. Historisch erzielte das Unternehmen bei neuen Anlagen Renditen von etwa acht bis zehn Prozent auf die Investitionskosten.
Auch die Bilanz ist vergleichsweise robust. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA liegt bei lediglich 3,5, während die geschätzte Loan-to-Value-Quote bei rund 15 Prozent liegt.
Aktie deutlich unter Immobilienwert
Beim gegenwärtigen Kurs beträgt die implizite Kapitalisierungsrendite mehr als acht Prozent. Gleichzeitig liegt der Aktienkurs rund 40 Prozent unter dem zuletzt von JLL ermittelten Nettoinventarwert.
Historisch wurde Big Yellow meist auf Höhe oder oberhalb seines Nettoinventarwerts bewertet. Seit 2023 wird die Aktie dagegen mit einem deutlichen Abschlag gehandelt. Zum Vergleich: US-amerikanische Self-Storage-REITs kommen derzeit auf implizite Kapitalisierungsrenditen von etwa 5,6 bis 6,5 Prozent.
Sollte die Aktie bis Ende 2029 lediglich zum aktuellen Nettoinventarwert zurückkehren und dieser unverändert bleiben, könnte sich unter Einbeziehung der Dividenden eine annualisierte Rendite von fast 25 Prozent ergeben.
Zinsen bleiben das größte Risiko
Steigende langfristige Zinsen können Immobilienbewertungen belasten und die Bereitschaft der Anleger verringern, höhere Multiplikatoren für Immobilienaktien zu zahlen. Auch eine schwächere Konjunktur könnte Auslastung, Mietwachstum und operative Erträge beeinträchtigen.
Auf der anderen Seite könnten niedrigere Zinsen bei einer wirtschaftlichen Abkühlung für sinkende Kapitalisierungsrenditen und damit steigende Immobilienwerte sorgen.
Attraktive Ausgangslage für langfristige Anleger
Big Yellow kombiniert ein hochwertiges Immobilienportfolio, eine starke Position in London, eine konservative Bilanz und eine hohe Dividendenrendite mit einem erheblichen Abschlag zum Nettoinventarwert. Für langfristig orientierte, einkommensorientierte Anleger bietet die Aktie damit ein interessantes Chance-Risiko-Verhältnis.
Die niedrige Bewertung des Unternehmens und die Dividendenrendite von fast 6 Prozent bieten trotz kurzfristiger Risiken durch Zinsen und Auslastung eine attraktive Ausgangslage für eine langfristige Erholung. Wir halten Big Yellow Group daher aktuell für eine spannende Dividendendepot-Beimischung.
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