Was die Immobilienpreise im Vereinigten Königreich angeht, so erleben wir derzeit eine Art perfekt unvollkommenen Cocktail. Ein Cocktail, der nicht nur schrecklich schmeckt, sondern auch einen üblen Kater am Morgen danach verursacht.

Nämlich deutlich höhere Zinssätze als vor einem Jahr, Rezessionsängste und eine schwache Stimmung auf dem Markt. Bislang haben sich die Immobilienpreise im Land jedoch relativ stabil entwickelt, wenn auch mit einer gewissen Schwäche.

Die Immobilien-Website Rightmove meldete soeben, dass die durchschnittlichen Angebotspreise im Laufe des Monats nur um 0,2 % gestiegen sind, verglichen mit einem durchschnittlichen Anstieg um 1,2 % zu dieser Jahreszeit. Im letzten Jahr stiegen die Angebotspreise zu diesem Zeitpunkt um 1,7 % (und im Monat davor um 3 %).

Diese Entwicklung hat sich zwar verlangsamt, ist aber kaum dramatisch – und die Immobilienpreise sind immer noch gestiegen, wenn auch nur in geringem Umfang. Aber werden die Immobilienpreise weiter sinken? Gehen wir der Sache auf den Grund.

Immobilienpreise sinken in Wirklichkeit stärker

Der erste Punkt ist folgender: Ein Anstieg von 0,7 % ist zwar schön und gut, aber wir leben derzeit in inflationären Zeiten, wie jeder Brite auf der Straße gerne beklagen wird. Tatsächlich lag die Inflation im letzten Monat bei 10,1 % und war damit die höchste in Westeuropa.

Dies relativiert bereits den Anstieg der Angebotspreise um 0,7 % im letzten Monat – das entspricht 8,4 % im Jahr, was bedeutet, dass die Preise in realen Werten fallen.

Angesichts der Turbulenzen im letzten Jahr ist ein Plus von 8,4 % jedoch nicht zu verachten. 2022 war ein grauenhaftes Jahr für alle Vermögenswerte. Aktien verzeichneten einen starken Rückgang und erzielten die schlechtesten Renditen seit 2008. Ungewöhnlicherweise fielen in diesem Jahr auch die Anleihen. Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen, die allgemein anerkannte Benchmark für langfristige Kreditkosten, stieg zum Jahresende von 1,5 % auf 3,9 % – der größte Anstieg seit mindestens 60 Jahren.

Was die Stimmung angeht, so habe ich letzte Woche einen Artikel über die Ertragskurve veröffentlicht. Die von mir bewerteten Anleihen sind zwar aus den USA, bieten aber einen guten Einblick in die globalen Aussichten. Die Ertragskurve ist derzeit nicht nur umgekehrt, was ein gefürchtetes Rezessionssignal ist, sondern sie ist auch so stark umgekehrt wie seit 40 Jahren nicht mehr.

Hypothekenkosten setzen die Immobilienpreise unter Druck

Wie man es auch dreht und wendet, der wohl einflussreichste Faktor für die Immobilienpreise sind die Zinssätze. Da die Zinssätze im letzten Jahr rapide gestiegen sind, sind die Preise unter Druck geraten, da die Hypothekenzahlungen gestiegen sind.

Im jüngsten Bericht des UK House Price Index wurde bekannt, dass der durchschnittliche britische Hauspreis im Februar 2023 288.000 £ betrug, was 5.000 £ unter dem Höchststand im November 2022 liegt.

Aber bei näherer Betrachtung ist diese Zahl von 288.000 £ immer noch 5,9 % höher als im Vorjahr, als der Medianpreis 272.000 £ betrug.

Die bisherigen Zahlen deuten eher auf eine Abschwächung als auf einen signifikanten Rückgang hin. Hierfür gibt es mehrere Gründe. Der erste ist das Problem der Nachfrage und des Angebots. Einfach ausgedrückt: Die Nachfrage nach Wohnungen übersteigt das Angebot. Dies ist vor allem in Großstädten ein großes Problem; für das Vereinigte Königreich ist damit London gemeint.

Es gibt viele Möglichkeiten, dies grafisch darzustellen, aber ich finde, am einfachsten ist ein Vergleich der Zahl der Menschen mit der Zahl der Wohnungen. Ich habe dies vor kurzem mit dem untenstehenden Diagramm und den USA gemacht, aber das gleiche Muster ist auch im Vereinigten Königreich (und vielen anderen westlichen Ländern) zu beobachten. Die Bevölkerung ist wie Pilze aus dem Boden geschossen, aber das Wohnungsangebot ist nicht nachgekommen.

Die Menschen werden immer ein Haus zum Wohnen brauchen, und da das Angebot seinen Teil der Abmachung nicht einhält, sorgt es für einen Preisanstieg. Dennoch können die Preise fallen, und das tun sie auch. Das eklatanteste Beispiel dafür ist das Jahr 2008.

2008 ist kein fairer Vergleich für den Wohnungsmarkt

Wir müssen jedoch vorsichtig sein, wenn wir den Zusammenbruch der Immobilienpreise 2008 als Maßstab für heute annehmen. Dies war eine einzigartige Situation mit schlecht kapitalisierten Banken, die einen Haufen überbewerteter Vermögenswerte (Subprime-Hypotheken) hielten.

Einige mögen diesen Satz lesen und auf die abgestürzte Silicon Valley Bank und die Bankenturbulenzen des letzten Monats verweisen, aber das ist nicht dasselbe. Diese Episode wurde durch steile Zinssätze ausgelöst, wobei ein völlig unzureichendes Risikomanagement der SVB bedeutete, dass sie einem hässlichen Durationsrisiko ausgesetzt war. Die Vermögenswerte selbst – US-Staatsanleihen – waren in Ordnung, die SVB dachte nur, dass die Party der freien Zinssätze ewig dauern würde.

Es ist auch ratsam, darauf hinzuweisen, dass sich die Art der Hypotheken in vielen Ländern, darunter auch im Vereinigten Königreich, seit 2008 verändert hat. Heute sind viel mehr Hypotheken variabel als noch 2008.

Das bedeutet wiederum nicht, dass die Immobilienpreise gegen Zinserhöhungen immun sind. Natürlich reagieren sie sehr empfindlich auf die Zinssätze. Aber die zunehmende Verbreitung variabler Hypotheken trägt zumindest dazu bei, die Auswirkungen im Vergleich zu den letzten Jahren zu mildern.

Die Lage im Vereinigten Königreich ist wirklich schwierig. Ich habe im Oktober letzten Jahres darüber geschrieben, und obwohl die Lage heute etwas weniger besorgniserregend ist, befindet sich das Land wirtschaftlich immer noch in einer prekären Lage. Die Immobilienpreise geben nach, und das ist vor diesem Hintergrund keine Überraschung, da die Zinsen so schnell gestiegen sind und das Land von einer Lebenshaltungskostenkrise betroffen ist.

Die Befürchtungen, dass es zu einem regelrechten Immobiliencrash kommen könnte, scheinen jedoch unbegründet zu sein. Es gibt anderswo viel mehr Grund zur Sorge …

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