6 % Dividendenrendite – wer kann da schon leicht wegschauen? Gerade in einem Börsenumfeld, in dem Anleger nach planbaren Erträgen suchen, wirken Immobilienaktien wie Realty Income (WKN: 899744), Vonovia (WKN: A1ML7J) und LEG Immobilien (WKN: LEG111) besonders interessant. Sie versprechen planbare Mieteinnahmen, die direkt in die Dividende fließen.
Hinter einer hohen Dividendenrendite steckt jedoch nicht immer ein attraktives Investment. Durch das gestiegene Zinsniveau könnte aktuell vielmehr eine Zeitbombe gezündet worden sein.
Für mich als Aktionär stellt sich die Frage, wie robust die Ausschüttungen tatsächlich noch sind, wenn die Zinsen länger hoch bleiben. Dazu lohnt ein Blick auf die Kennzahlen.
Immobilienaktien und Zinsen: Hier entscheidet sich die Dividendenfrage
Das Grundproblem ist schnell erklärt: Immobiliengesellschaften arbeiten mit viel Kapital und häufig auch mit Fremdfinanzierung. Steigen die Zinsen, verteuert sich die Refinanzierung. Gleichzeitig werden die Immobilien potenziell weniger wert, da der Abzinsungsfaktor höher ist.
Dies kann sowohl den Cashflow als auch die Bewertung von Immobilienaktien unter Druck setzen. Genau diese Angst war in den letzten Monaten am Aktienkurs deutscher Immobilienaktien deutlich abzulesen.
Für Anleger ist deshalb nicht die nominelle Dividende entscheidend, sondern die Frage, wie viel operativer Cashflow nach Abzug der Finanzierungskosten tatsächlich übrig bleibt.
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Die Zahlen zeigen dabei ziemlich klar, wo der Unterschied zwischen Realty Income und Vonovia liegt: Realty Income hat mit 3 Mrd. US-Dollar (TTM) zwar deutlich mehr Dividende ausgeschüttet als Vonovia mit 1,06 Mrd. Euro, gleichzeitig steht der US-REIT mit einer Nettoverschuldung von über 30 Mrd. US-Dollar auf einer vergleichsweise soliden Basis.
Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA liegt bei Realty Income damit bei rund 5,6, während Vonovia bei rund 14,4 liegt. Auch wenn die Kennzahlen wegen unterschiedlicher Geschäftsmodelle und Bilanzierungsweisen nicht eins zu eins vergleichbar sind, macht der Abstand eines deutlich: Vonovia ist wesentlich stärker fremdfinanziert und damit grundsätzlich zinssensitiver.
Fazit: Die Dividende muss nicht wackeln – die Bewertung schon
Die eigentliche Gefahr für Realty Income, Vonovia und LEG ist derzeit nicht zwangsläufig eine unmittelbare Dividendenkürzung. Viel wichtiger sind Refinanzierungskosten, Immobilienbewertungen, Verschuldung und der operative Cashflow.
Wer deshalb nur auf die angezeigte Dividendenrendite schaut, greift zu kurz. 6 % Dividende sind kein Qualitätssiegel.
Entscheidend ist, ob ein Unternehmen die Ausschüttung aus einem stabilen und wachsenden Cashflow finanzieren kann. Genau hier lohnt sich der Blick unter die Motorhaube.
Wer Dividendenaktien systematisch beurteilen will, sollte deshalb nicht bei der Dividendenrendite aufhören, sondern Bilanz, Verschuldung, Cashflow und Ertragskraft gemeinsam betrachten.
Der Artikel Realty Income, Vonovia und LEG Immobilien: Jetzt wackelt die 6-%-Dividende! ist zuerst erschienen auf Aktienwelt360.
