„Ich lebe seit zwei Jahren in Dubai, und es war großartig. Aber wenn man Raketen fliegen sieht, treten alle anderen Faktoren in den Hintergrund. Man möchte zur Sicherheit eilen“, sagte Dan Hayes, eine Führungskraft im Sportmarketing.

Dubais Skyline – lange ein Symbol für rasantes Wachstum und ein Zufluchtsort für globales Kapital – steht vor einer ernsthaften Belastungsprobe.

Nach Jahren historischer Gewinne kämpfen die Ultra-Luxus- und erstklassigen Wohnsegmente des Emirats mit einer plötzlichen, abwartenden Stimmung, da die eskalierenden Spannungen im Nahen Osten einen Schatten auf das Vertrauen der Investoren werfen.

Nach Angaben von ANAROCK verzeichnete Dubai allein im Jahr 2025 Immobiliengeschäfte im Volumen von nahezu AED 917 Milliarden (etwa 250 Milliarden US$) – das höchste in seiner Geschichte.

Die Transaktionszahlen überstiegen 270.000 Abschlüsse und spiegeln eine starke Anlegerbeteiligung und tiefe Liquidität im Markt wider, wobei Wohnimmobilien eine wesentliche Rolle bei dieser Dynamik spielten.

Ungefähr 200.000 Wohntransaktionen im Wert von rund AED 538 Milliarden wurden im Laufe des Jahres registriert.

Seit 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien in Dubai um etwa 60–75% gestiegen, was diesen Markt laut ANAROCK zu einem der stärksten Wohnzyklen weltweit in der Post‑Pandemie‑Periode macht.

„Dieser Kontext ist wichtig, weil Märkte, die bereits ein starkes Wachstum verzeichnen, auf geopolitische Schocks anders reagieren. In den meisten Fällen ist die anfängliche Auswirkung eine Verlangsamung der Transaktionsaktivität und keine unmittelbare Preis‑Korrektur“, sagte Dr. Prashant Thakur, Executive Director und Head of Research & Advisory bei der ANAROCK Group.

Was hat Dubais Immobilienboom angetrieben?

In einem Interview mit Invezz sagte Faisal Durrani, Partner und Leiter Research für den Nahen Osten und Nordafrika bei Knight Frank, die Reaktion der VAE auf die Pandemie habe eine entscheidende Rolle beim Anstoß des jüngsten Immobilienbooms gespielt.

„Die VAE gehörten zu den am besten geimpften Nationen der Welt. Es gab sogar Momente, in denen das Land global führend bei den Impfungen war“, sagte er.

„Die Pandemie beschleunigte zudem bestimmte Gesetzesinitiativen, die möglicherweise bereits geplant waren, einschließlich der Einführung einer breiten Palette neuer Wohnvisumsoptionen, die darauf abzielen, Talente anzuziehen und zu halten. Diese Maßnahmen machten es deutlich einfacher, nach Dubai und in die VAE zu ziehen, dort zu leben und zu arbeiten.“

Durrani hob außerdem mehrere strukturelle Vorteile hervor, die die Nachfrage weiterhin stützen.

„Es gibt auch weichere Faktoren, die Dubai und die VAE zu einem attraktiven Ort zum Leben, Arbeiten und Investieren machen – Klima, Sicherheit, Rechtsstaatlichkeit, hochwertige Bildung und erstklassige Infrastruktur. All diese Faktoren zusammen trugen dazu bei, den Markt so erfolgreich zu machen, wie er heute ist“, sagte er.

Quelle: ANAROCK

Eskalierende geopolitische Spannungen prüfen das Anlegervertrauen

Der Immobiliensektor Dubais sah sich bereits zuvor Fragen zu geopolitischen Risiken gegenüber, insbesondere im Kontext des langjährigen Israel‑Palästina‑Konflikts.

Die jüngste Eskalation ist jedoch entscheidend, da Infrastrukturen in den VAE selbst ins Visier genommen werden, was die langjährige Reputation des Emirats als sicherer wirtschaftlicher Knotenpunkt in der Region auf die Probe stellt.

Berichten zufolge hat Iran mehr als 1.000 Drohnen und Raketen auf Ziele in den VAE abgefeuert, wodurch Infrastruktur beschädigt wurde, darunter der Dubai International Airport und das Fairmont Hotel sowie Wohn‑ und Touristenviertel.

Am Donnerstag wurden auch Explosionen in der Nähe des Zayed International Airport in Abu Dhabi gemeldet.

Die Flughafenbehörden rieten den Passagieren, nur dann zu reisen, wenn sie bestätigte Buchungen hatten und direkte Benachrichtigungen von ihren Fluggesellschaften erhalten hatten.

In einem Beitrag auf X teilte der Flughafen mit, dass der Zugang strikt auf Passagiere mit bestätigten Buchungen beschränkt werde.

Vor diesem Hintergrund drängen sich Fragen zum potenziellen psychologischen Effekt auf, den dies bei globalen Investoren auslösen könnte.

Was würden Investoren tun?

Der Immobilienmarkt Dubais ist stark von internationalen Investoren und Expat‑Bewohnern abhängig.

Jede Wahrnehmung steigender geopolitischer Risiken kann Investoren dazu veranlassen, vorübergehend eine abwartende Haltung einzunehmen.

Solche Stimmungsumschwünge treffen typischerweise Erstkäufe von Neubauprojekten (off-plan) und spekulative Investments zuerst, da diese Segmente in der Regel empfindlicher auf Veränderungen im Marktvertrauen reagieren, sagte Thakur.

Berichten zufolge könnten Käufer, die bereits Wohnungen gebucht haben, versuchen, Bedingungen neu zu verhandeln oder größere Rabatte zu sichern, während potenzielle Käufer Investitionsentscheidungen aufschieben könnten, bis sich die Lage stabilisiert.

Einige Investoren könnten zudem Kapital in hochwertige Wohnprojekte in Indien umlenken.

„Im Mid‑Market‑Segment (Immobilien im Bereich von $330.000 bis $880.000) werden die Verhandlungen voraussichtlich intensiver, wobei Endverbraucher nach besseren Konditionen suchen und Investoren bei neuen Engagements vorsichtiger werden“, sagte Amit Goenka, CMD von Nisus Finance, in einem von der Hindustan Times zitierten Bericht.

„Transaktionen mit hohem Volumen werden daher voraussichtlich für einige Zeit gedämpft bleiben, da wohlhabende Investoren Großkäufe möglicherweise aufschieben“, fügte er hinzu.

Rückgang des Tourismus trifft Kurzzeitvermietungen

Der Tourismus stellt einen weiteren möglichen Übertragungskanal für die breiteren wirtschaftlichen Auswirkungen dar.

Die Tourismusbranche im Nahen Osten wird auf rund 367 Mrd. $ jährlich geschätzt, und anhaltende geopolitische Spannungen könnten die Reisebereitschaft in der gesamten Region belasten.

Branchenschätzungen gehen davon aus, dass Instabilität zu 23–38 Millionen weniger Besuchern führen könnte, was potenziell einem Rückgang der Tourismuseinnahmen von 34–56 Mrd. $ entspräche.

„Sollte dieses Szenario eintreten, wären kurzfristig wahrscheinlich Kurzzeitwohnungen, Hospitality‑Assets und Einzelhandelsimmobilien in touristisch geprägten Bezirken am stärksten betroffen“, sagte Thakur.

Er wies jedoch darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Dubai nicht allein vom Tourismus getrieben werde.

„Die große Expat‑Bevölkerung der Stadt sorgt weiterhin für eine stabile Basis an Wohnraumnachfrage“, sagte er.

Ein Markt, der Zyklen kennt

Der Immobiliensektor Dubais hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten mehrere Boom‑und‑Bust‑Zyklen durchlaufen.

Während der globalen Finanzkrise 2008 fielen die Immobilienpreise um nahezu 50–60% und der Markt benötigte etwa sechs bis sieben Jahre, um sich vollständig zu erholen.

Eine weitere Korrektur trat zwischen 2014 und 2019 auf, als die Preise aufgrund niedrigerer Ölpreise und eines Überangebots an Wohnraum um rund 25–30% sanken.

In jüngerer Zeit verursachte die COVID‑19‑Pandemie nur eine kurzzeitige Störung, wobei sich der Markt innerhalb von 12–18 Monaten erholte.

Quelle: ANAROCK

Diese Zyklen heben ein wichtiges Merkmal des Immobilienmarktes in Dubai hervor: Während Korrekturen heftig ausfallen können, hat der Sektor historisch gesehen eine starke Fähigkeit zur Erholung gezeigt, sobald sich das Anlegervertrauen stabilisiert.

„Die aktuellen geopolitischen Spannungen werden bei Investoren zweifellos zu erhöhter Vorsicht führen“, sagte Thakur.

„Die Transaktionsvolumina könnten kurzfristig moderater ausfallen, während Käufer das sich entwickelnde Risikoumfeld bewerten. Dennoch bieten Dubais Stellung als globales Finanz‑ und Lifestyle‑Zentrum – kombiniert mit einer diversifizierten Investorenbasis und politischer Flexibilität – weiterhin starke strukturelle Unterstützung für seinen Immobiliensektor.“

„Insofern ist die eigentliche Frage möglicherweise nicht, ob geopolitische Spannungen Dubais Immobilienmarkt beeinflussen – kurzfristig werden sie das sehr wahrscheinlich tun. Relevanter ist, wie schnell das Anlegervertrauen zurückkehrt, sobald sich das geopolitische Umfeld stabilisiert“, fügte er hinzu.

„Wenn die Geschichte ein Anhaltspunkt ist, hat Dubais Immobilienmarkt wiederholt gezeigt, dass er sich schneller erholen kann als viele globale Immobilienmärkte.“

Tipps für Investoren in unsicheren Zeiten

Gaj Properties hat mehrere Strategien für Immobilieninvestoren im aktuellen Umfeld skizziert.

Die Firma empfiehlt, Immobilien mit guter Lage, solider Infrastruktur und renommierten Entwicklern zu priorisieren und gleichzeitig die breitere Marktstimmung genau zu beobachten.

„Bleiben Sie über geopolitische Entwicklungen informiert, vermeiden Sie aber emotionale Entscheidungen“, sagte das Unternehmen.

Es riet Investoren außerdem, eine langfristige Perspektive einzunehmen, da kurzfristige Volatilität sich über mehrjährige Haltedauern häufig glättet.

Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Beratern und die Diversifikation über Wohn‑ und Gewerbesegmente hinweg können ebenfalls helfen, Risiken auszugleichen.

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